Рекордная затоваренность рынка новостроек Новосибирска

По данным на конец 2025 года, в Новосибирске оставалось 74,5 тысячи непроданных квартир, из которых 15,5 тысячи — в уже сданных домах. Это на 40% превышает оптимальный уровень и является одной из самых высоких цифр по России. Эксперты фиксируют падение спроса на новостройки на 30%, однако цены продолжают расти.

Масштабы затоваренности

Рынок недвижимости Новосибирска столкнулся с беспрецедентным уровнем нераспроданного жилья. По данным аналитического центра «Движение.ру», в сданных домах города остаётся непроданными почти 16% квартир — это третий показатель среди городов-миллионников после Омска (37%) и Красноярска (32,24%) . В домах, которые должны ввести в эксплуатацию до конца 2025 года, уровень непроданного жилья достигал 24,43% .

Независимый аналитик Сергей Николаев отмечает, что на май 2025 года в сданных домах зависло 17,7 тысячи квартир, побив рекорд 2016 года (16,2 тысячи квартир) . За два года рынок прирос примерно 10 тысячами непроданных квартир .

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что текущая ситуация — абсолютный рекорд по нераспроданным квартирам, и это уже сказывается на смежных отраслях: строители приостанавливают процессы, страдают подрядчики и производители стройматериалов .

Падение спроса

Продажи новостроек серьёзно отстают от темпов строительства. Во втором квартале 2025 года продажи отставали от строительства почти на 60% . С января по август 2025 года продажи новых квартир сократились на 31,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года .

Коэффициент поглощения, то есть срок, за который при текущих темпах реализуются все строящиеся квартиры, вырос до 4 лет и 8 месяцев (в апреле 2025 года он составлял 3 года) .

Ирина Гущина, основатель компании «БУСЫ», прогнозирует, что нижнюю точку проседания рынка мы достигнем в 2026 году, а затоваренность будет расходиться среди покупателей около 4-5 лет .

Рост цен вопреки спросу

Несмотря на рекордную затоваренность и падение спроса, цены на новостройки продолжают расти. Средняя стоимость квадратного метра в новосибирских новостройках в сентябре 2025 года достигла 165,9 тысячи рублей . По данным сервиса «Домклик», за год стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска выросла на 9,3% .

И.о. министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов подчеркнул, что регион имеет хороший строительный задел — выданы разрешения на строительство ещё 4,5 млн кв. м жилья . Главный приоритет ведомства — комплексное развитие территорий и социальной инфраструктуры, что должно стать стимулом для будущих проектов .

Факторы, удерживающие цены

Застройщики не спешат снижать цены по нескольким причинам:

Рост себестоимости. Эксперты отмечают увеличение стоимости стройматериалов — недавно анонсировано подорожание ещё на 15% . Рост себестоимости строительства девелоперы закладывают в цену, хотя маржинальность снижается из-за затрат на программы лояльности и скидки .

Обязательства по эскроу-счетам. Механизм эскроу-счетов создавали для растущего рынка, и как он будет работать на падающем — непонятно . Если у застройщика более 20–30% непроданных квартир, они остаются у банка в залоге, а после сдачи дома ставка по проектному финансированию поднимается .

Отсутствие манёвра. В условиях проектного финансирования компании не могут проводить закрытые распродажи — они попросту не смогут свести концы с концами